2023年02月の記事一覧｜名古屋市中村区・西区の不動産売却はセンチュリー21日星住宅｜センチュリー21日星住宅

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高値売却
古い家を高く売る方法ってあるの？

古い家は売れるのでしょうか？

はい、もちろん大丈夫です。

築年数が経った家でも、リフォームや建て替えをされる方もおられますので、問題ありません。

そうですか。

知り合いから、古い家の場合には「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

はい、それは本当です。

更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者が増えることが多いです。その結果、高く売れるケースもあります。

また、建物を所有しなくなった場合、空家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。

わかりました。

ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

はい、あります。

更地にして売却する場合、３店注意ください。

一つ目、家などの解体費用を出す必要があります。

二つ目、固定資産税の軽減が受けられなくなります。

三つ目、隣の土地の所有者との打ち合わせが必要となります。
以上の３点です。

詳しく教えてもらえますか？

はい。

まず、一つ目の解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。

数十万から数百万かかる場合があります。

続いて、二つ目ですが、土地と建物を所有していると固定資産税がかかりますが、

居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。

建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

最後に、三つ目。建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

はい。その場合もあります。

それはどの様な場合でしょうか。

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良い場合は、５つあります。

詳しく教えて頂けますか？

はい。
まずは、一つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。

二つ目、古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。

三つ目、解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。

四つ目、解体費用が著しく高い場合です。

最後は、手元に解体費用がない場合などです。

このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

はい。その方がよいですね。

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不動産売却はどのように進めていくの？

自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いのでしょうか。

ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産会社にご相談ください。

住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。

なるほど。査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？

はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、

ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。

査定額はどれくらいでわかるのですか？

早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。

良くご質問いただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。

売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、

最終的に決めていただくのは売主様となります。

売り出し金額が決まったら販売スタートになるんですか？

金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。

その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

売却活動が始まったら何かしておくことはありますか？

はい、ご購入を検討されるお客様もお家にいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたら、お部屋の掃除をしていただきたいです。

また、検討される方は土日等に限らず、平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力いただければなと思います。

どのような販売活動をされるのですか？

不動産ポータルサイトと言われる、物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど、
広く広告させていただくことが一般的です。

また、オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。

ご事情によっては、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合はご相談いただければと思います。

結構多くの方が見に来られるのですか？

一概には何とも言えないです。

競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。

なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させていただくこともあります。

これは暗に安くするという訳ではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。

購入希望者が現れたらどうするのですか？

その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。

売買金額、手付金額、引き渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。

契約が済めばひと段落ですかね。

いえ、ここからが大事なところです。引渡し日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もありますし、

買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は契約が白紙解約になってしまうこともあります。

また、引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

それはまだまだ安心できないですね。

そうですね。
最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。

わかりました。
ありがとうございます。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？

瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任とは何ですか？

はい、まず「瑕疵」とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。

そのため、「隠れた瑕疵」とも呼ばれています。

売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを「瑕疵担保責任」といいますが、2020年4月1日から法改正により「契約不適合責任」に変わりました。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは何ですか？

瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことが挙げられます。

その5つ請求ってどのような請求なのですか？

まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りにするよう請求することです。

民法改正前は、まずは「買主が瑕疵を知らなかった」ことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているかいないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。

なお、契約内容と異なるものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されます。

買主が請求できるかどうかがより分かりやすくなったんですね！

そうですね。

次に二つ目の代金減額請求とは追完請求の修補を請求しても売主が修理をしないとき、あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。

あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄目な場合には代金減額請求ができます。

ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。

そして三つ目の催告解除は追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。

売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。

契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。

買主が売主に対して取れる選択が増えたんですね！

そうですね。

次に四つ目の無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。

逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。

最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められています。

民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。

買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたんですね。

はいそうですね。

また追完請求でもお話ししたように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすくなりました。

しかし一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。

そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。

また「瑕疵担保責任」と同じで、契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の内容がどうなっているかが非常に重要になりますので、いざ売る時、買う時はしっかりと契約書を確認する事が大事です。

売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認するのが大事ということですね！

はい、そうですね。
わからないことがあれば営業担当者へしっかりヒアリングしましょう。


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