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相続不動産評価
相続不動産ってどう評価するの？

相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算されるのですか？

はい、建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。
土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。

評価額と違うんですか？

はい、同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。

路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

はい、倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事です。

路線価がついていないエリアというのがあるのですね？

そうなんです。

路線価地域の計算方法から教えていただけますか？

はい、まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

だから80%なのですね。

まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認して下さい。

例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡当たり15万円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっておりますので、0を3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか？

それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

路線価を確認したら次に何をすればよいですか？

次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けてください。

例えば、先ほどの例で示した土地が100㎡だった場合、15万円×100㎡で1500万円となります。

意外に簡単なんですね。

はい、これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先ほど計算した価格から、この土地の良さを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

税理士さんに相談すればいいですか？

いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

調整をしていないということですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりませんか？

そういうことになりますね。

ですので、多くの土地を相続する場合には、土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。

次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の一般土地を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

倍率が分かれば次に何をすれば良いですか？

倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。
ありがとうございました。

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公正証書遺言

銀行で売り、と買いの決済を同時にしないといけないって聞いたのですが、
そんな事できるんでしょうか？

買い替えであればよくある事なのでご安心ください。

引っ越しとかありますよね。
私どうしたらいいんでしょうか？

はい、ご実家など一時的に仮住まいをして頂く場所は有りますか？

田舎が遠方なので難しいですね。

それならば、「引き渡し猶予（ゆうよ）」と言う特約を設けて契約することを
ご提案させていただきます。

「引き渡し猶予」って何ですか？

はい、本来は、決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、
買主様に、ご了承頂いた上で、現在のお住まいを決済後も、一定期間・
無償貸借する事が出来ると言う特約でございます。

所有権はどうなりますか？
また、リスクは有るのでしょうか？

残代金の支払いと同時に所有権を買主様に移転し、 登記も行います。
「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展する
リスクもございますので、一定期間と申しましても1～2ヶ月等の長期ではなく、
長くても1～2週間を限度に設定することをおすすめします。

じゃあ、その期間に引っ越しすれば良いのですね？

いえ、少しでもリスクを軽減する為に、一日でも早くお引越しを完了させて買主様に
お引渡しをする事お勧めいたします。

なるほど、わかりました。

売却費用

原価法

広島の実家の一戸建を売却しようと思うのですが、査定ってどうやるのでしょうか。


一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、土地の部分を取引事例比較法と
いうことで、わけて計算して算出する事となります。


取引事例比較法は何となくイメージがわくのですが、原価法とは何ですか。


原価法とは式でお伝えすると、再調達価格× 原価修正×流通性比率
こちらで算出することとなります。


再調達価格とはなんですか。

そこにある建物を今、全く同じものを新築した場合にいくらになるのかっていう価格になります。

原価修正とはなんですか。

経年劣化によってでてくる目減り分、これを考慮した数値になります。

流通性比率ってなんですか

簡単にお伝えするとその不動産が売れやすいか、そうでないかになんですけれども
例えば東京にある不動産と、広島にある不動産ですとやっぱり人口も違いますので、
そこで売れやすい・売れにくい出てくると思います。
それを考慮した数値が流通性比率になります。

なるほど！わかりました。ありがとうございました。

ありがとうございました。

売却と賃貸

私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。

それは、もったいないですね。