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特別控除
居住用財産の特別控除とは何ですか？

マイホームを売却した時の税金て、何か特例があるんですよね？

はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが

居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります。

3000万円ですか。それは大きいですね。

ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。

では、その要件を教えてください。

はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。

では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。

賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。

建物が古くなって、解体した場合はどうですか。

取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。

ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。

その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？

所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。

但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。

例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？

特別な関係の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。

共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか。

共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。

計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでもよいですか？

いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。

かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。

ただし、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

他に注意点はありますか？

この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。

不動産の担当者への相談だけではなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。

わかりました、有難うございます。

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造成工事・解体工事・外構工事

お勧め業者
どんなところに注意して依頼先を決めればいいの？

現在、日本の不動産会社ってどのくらいあるんでしょうか？

はい、おおよそ１２万業者ありますね。

１２万！そんなにあるんですか。
実際どの会社に相談するか迷いそうですね。

はい、そうですね。

ですが不動産の相談をする際にいくつかチェックをしていただければ、ぴったりの会社が見つかると思いますよ。

それはどんな会社ですか？

はい。一口に不動産会社といってもいくつもの業態があります。

売買、賃貸、管理、分譲などさまざまです。

不動産会社も専門分野がありますから、すべてに対応できるわけではありません。

そうなんですね。
では、売買の相談をしたいときにはどの会社に相談したらいいですか？

はい、そうですね。
売買でも購入か売却かにもよりますね。

それでは、売買で購入する場合にはどうでしょうか？

はい。その場合であれば購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。

またネットで物件掲載が一社しかない場合には、売主から直接依頼をされていることも考えられますので、条件面で交渉もしやすかったりします。

では売却を依頼するときはどうでしょうか？

はい。それでしたら、その会社のHPをチェックし、経営理念や社員紹介などしっかり掲載されている会社は、お客様対応もしっかりしている会社が多いですね。

最近ではまとめて不動産会社へ依頼できるもサイトも増えていますがどうなんでしょうか？

はい、そうですね。簡単に依頼できるからこそ最低限依頼される会社のHPを確認する必要があるかと思います。

ほかにチェックすることはありますか？

はい。最近では売却専用のHPがある会社が増えています。

売却方法や実績など掲載されている場合もありますので役に立ちます。

またそのような会社は売却に慣れていますので安心して相談することができると思います。

不動産会社のHPはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。

はい、そのほうが良いですね。

わかりました。ほかにはありますか？

はい、仲介手数料を無料を謳う会社は注意が必要です。

不動産という大きな買い物で手数料を無料にするのには相応の理由があります。

安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方がいいですね。

仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方がよいですか？

はい。売買の場合には引き渡し後も関係性は続いていきます。

全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので気を付けて頂きたいと思います。

わかりました。ありがとうございます。

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離婚売却
離婚した妻と共有名義の不動産はどうなるの？

実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。

売却するにはどう進めれば良いですか？

そうですか、離婚される場合ですと財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっています。不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、

例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、

その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

お気持ちは理解できますが、そうなんです。

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に

相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

何か特別な手続きが必要なのですか？

住宅ローンが残っていない場合には、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか？

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保といって土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

なかなか難しいかもしれませんね。

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

そうですね。
それでは査定をお願いします。

はい、かしこまりました。

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一般媒介と専任媒介どちらがいいの？

売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますがどちらいいのでしょうか？

はい、まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。

しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。

それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえでお客様にあった媒介契約を選ばれたら良いと思います。

そうなんですね。
それぞれの特徴を教えて下さい。

まず一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。

また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト、レインズへの物件情報登録の義務がありません。

レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、

中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もおります。

その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

複数社に依頼できるのは良いですね。

そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。

なので売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握する事ができません。

また複数の会社と契約するということは、不動産会社にとしては、一生懸命営業をしても最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。

そのため、駅近物件や築浅物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず、売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。

所有している物件の状況やエリアによって、おすすめの媒介契約があるんですね。

次に専任媒介契約の特徴を教えて下さい。

専任媒介契約の特徴は、不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。

例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。

そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。

不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも手間が少ないです。

特に空き家などの場合は鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。

手間が少ないのは良いですね。
ただ1社だとちゃんと販売活動してくれるか不安ですね。

ご安心ください。

不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から７営業日以内にレインズに登録し、2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが義務づけられているので、売主は不動産会社の活動状況が把握し易いです。

ただおっしゃられたように不動産会社１社の販売力頼みになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

活動状況を把握できるのは安心ですね。

ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが・・・。

はい、最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。

ただその場合は「専任媒介」をおすすめします。

というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、

確実に売却したい方に寄り添うことができる専任媒介契約が良いのです。

売却成功のポイントは信頼できる不動産会社そして信頼できる営業マンに出会うことです。

なるほど、ありがとうございました。


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相続放棄
相続放棄ってなんですか？

相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないんでしょうか？

いえ、必ずしも受け取る必要はありません。

もしも相続が、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、相続放棄と限定承認という方法があります。

この２つの違いとは何ですか？


相続放棄とは文字通り、一切の相続を放棄することです。

放棄すると相続人ではなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。

これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。
一方、限定承認とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。

場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。

では、相続財産が分からないときは、限定相続をした方が良さそうですね。

そうなのですが、限定承認は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。

相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか？

相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。

期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は、無条件で相続することになります。

その他に何か気を付けることはありますか？

相続放棄も限定承認も相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。

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相続登記の費用っていくらかかるの？

相続が発生した時に、どういった手続きが必要になりますか？

お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要となります。

では、相続登記はどのように行えばいいのでしょうか？


はい、まずは相続する不動産についての調査が必要となります。

法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には「地番」、建物には「家屋番号」がありますが、住所と異なり複数になっている事もあります。

法務局で住所から確認をしたり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することもできます。

その次はどうしたら良いですか？

次に相続人の調査になります。

遺言書などが無い場合、法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させる為にも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。

遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数が掛かります。

難しそうですね。

相続登記に必要な書類である事を申請時に伝えると良いかと思います。

そして、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要です。

では、役所からの書類が揃えば完了ですか？

遺産分割協議書の作成が必要になります。

遺産分割協議書とは、相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。

ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。

その他には？


相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。

かなり大変そうですね。全部、自分でやらないといけないのですか？

ご自身で行う事も可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったか確認する事は大変です。司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。

不動産会社には通常、提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。

プロに任せるのが安心ですね。でも費用はどれ位かかるのですか？

役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。
次に登記にかかる登録免許税ですが、

相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4、0.4％ です。

司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。

相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円～10万円位が、一般的な相場ではないでしょうか。

物件の評価額によっても変わるのですね。結構費用が掛かりそうです。

相続登記は、必ずしないとダメなのですか？

現在のところ、不動産登記は義務では無く任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。

申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。

例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、かなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであった、というケースもあったりします。

では、しなくても良いのですね！

ここで詳細は省きますが、民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。

不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、相続登記が完了していないと行う事が出来ません。

また、相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡の取れない方や認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあります。

いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。

司法書士はまさに専門家でもあるので、わずかな費用が掛かっても相談・依頼し、相続登記することをお勧めします。

なるほど、よくわかりました。

なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記するよう義務づける法案が可決されました。

今後は手続きが変更となり過料などが科されることになるかと思います。

ますます司法書士に相談する方が良さそうですね。

有難うございました。

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相続財産の還付とは何ですか？

相続税の税率は何％くらいなのですか？

相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、

最高で５５％となっています。

５５％！すごい税率ですね。

土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。

路線価はその路線、道路についている標準単価です。

実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などについては考慮されていません。

確かに、向きも間口も路線価には関係ないですね。

これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあります。

相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

税金の専門家なので税理士ですね！

そうです、税理士です。ただし税理士にも得意分野があるようです。

法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いですよ。

でも、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。

申告し納税すれば終わり、では無いのです。

5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。

それは怖い。備えあれば憂いなしですね。

それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。

当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。

でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いですか？

HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。

不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

なるほど、よくわかりました。

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相続財産の遺留分とはなんですか？

遺言書とは何ですか？

遺言とは財産を持っている人が、誰に・どの財産を・どのくらいあげるか を決めておくことです。

それらをまとめた書面を遺言書といいます。

遺言書を作るメリットは何ですか？

遺言書を作るメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。

相続が生じた場合、遺言書を作っておけば家族間での争い、いわゆる争続を防ぐことができます。

残念ながら争続となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか？

その場合、延滞税が課されることになります。

法定納税期限までに相続税を納められなかった場合に課せられるペナルティです。

それは大変ですね。

遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。

家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。

ドラマなどで良く出てくる遺留分とは何ですか？

遺言書で相続人にどの財産を与えたいかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、たとえば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。

こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。
これが遺留分です。

なるほど、遺留分はどのように請求するのでしょうか？

遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。

これを遺留分の減殺請求といいます。

減殺の請求は、文章で相手方に減殺するという意思表示だけすればいいものになっています。

もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょう？

その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

減殺の請求に期限はあるのでしょうか？

遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。

また、相続の開始から10年を経過すると、遺留分減殺請求は時効となり消滅してしまうので、注意が必要です。

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遺産分割協議とはなんですか？

 

遺産分割協議ってなんですか？

相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

では遺産分割協議って何をしたら良いですか。

はい、まず故人の出生から亡くなる時までの戸籍謄本を全て発行して頂きます。

最初に本登録地の役所へお問い合わせをしてください。

本籍地が変更されている場合には、新しい本籍地からみていただくといいですね。

遺産分割協議はその戸籍に記載されている関係者全員で行う必要があります。

例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか？

その場合には家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。

特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、

利益相反となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。

相続人の中に、失踪者がいた場合はどうですか？

その場合にも不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。

協議や分割の仕方はどうしたら良いですか？

基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。

代表的な分割方法は４つです。

現物分割・換価分割・代償分割・共有分割です。

それぞれの分割方法を教えて頂けますか？

現物分割とは形を変えず、そのまま分ける方法です。例えば不動産は長男、現金や株は次男などです。

換価分割とは相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法です。

代償分割とは１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡すという方法です。

共有分割とは不動産など持分を設定して分ける方法です。

実際に協議が終わった後の進め方はを教えてください。


相続人全てが合意した場合、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書はどのように作成したら良いでしょうか？


相続人がそれぞれ、戸籍・実印・印鑑証明書を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。

相続人の中で、どなたか進行役を務めて頂くとスムーズにいきますね。

なかなか集まれない場合には、リーダー役が、それぞれの相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。

どのような手順で進めていけば良いですか。

はい、まずは
遺言書の有無の確認・借金も含めた相続財産の確認・相続人の確認・遺産分割協議書の作成・相続人全員の押印、署名
の順番に進めていくとスムーズです。

最初に遺言書を確認するのは何か意味があるのでしょうか？

はい、たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先されてしまうので、せっかくの遺産分割協議が無駄にしてしまいます。
ですので遺言書の有無の確認が最優先になるのです。

その他、気を付けるべきポイントはありますか？

遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。

また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあります。
なので事前に問い合わせしておくと良いでしょう。

また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。

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リースバック
リースバックとリバースモーゲージの違いは？

最近、「リースバック」という言葉をよく耳にします。

「リバースモーゲージ」とは何が違うのですか？

はい、まず金銭面ですが、「リバースモーゲージ」とは、所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることをいいます。

元金については、所有者が亡くなられた際に返金して頂きます。
払い戻し方法は所有不動産の売却や預貯金での払い戻しも可能です。

では、リースバックはどういうものになりますか？

はい、「リースバック」については、所有不動産を不動産買取業者に売却をして頂きます。売却金を取得します。

両者とも、資金調達してもそのままその不動産に住み続けられる点は共通しています。


では違いは何ですか？

はい、「リバースモーゲージ」の場合、不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、

「リースバック」は不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が大きな１番の違いになります。

他に何かありますか？

はい、「リースバック」の場合には不動産買取業者と賃貸借契約を締結して頂きます。
貸主へ賃料を支払って頂く必要があります。

「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか？

はい、「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、融資を受けることが出来るので、愛着のある地域から引っ越す必要はありません。

リースバックも同様に、売却後も済み続けることが出来るのがメリットです。

デメリットは何ですか？


はい、「リバースモーゲージ」の場合、申し込まれる際に多くの処理があります。

例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。

また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。

「リースバック」は「リバースモーゲージ」に比べると少ないのですが、

所有権が移転する「売却」ですので、手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。

「リースバック」を選択した場合、賃料はどうなるのですか？

取扱いの業者様により異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いですね。

同じく、敷金礼金についても敷金のみで、礼金は取らない業者様も増えています。

仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか。

はい、こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載することもできるかと思います。

リースバックで資金を得て、住み続けたけれど契約者が亡くなった場合には、

残された配偶者は退去しなければならないので、契約者ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが審査の結果により、そのまま住み続けていただくことも可能です。

その場合、保証人は必要でしょうか。

はい、リースバックを利用される際には、保証会社を利用して頂く必要があります。

保証会社は保証人に替わり、貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。

保証人ではなく、緊急連絡先をご本人以外でご指定頂くことはあるかと思います。

詳細については、取扱いをされる保証会社にお尋ねください。

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